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契約不適合責任について

売却時の契約不適合責任について

不動産売買には<売主>は<買主>に対して、不備や不具合・不良箇所などがあった場合に負う【責任】があります。

それが「契約不適合責任」です。

不動産に限らず、一般的な売買契約で使われるもので、2020年4月の民法改正(債権法改正)まで

「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」

と呼ばれていたものです。
瑕疵とは、売買契約の目的とした物が、その使用目的を満たさない品質であったり性能が欠いている状態である事です。

当該ページでは、特に、不動産売買に関わる「契約不適合責任」を解説致します。

契約不適合責任のポイント

  • 売却した時に問われる
  • <売買契約書>に買主に伝えるべき内容が記載されているか?

 

不動産を売却した際に、発生する「契約不適合責任」
例えば、引き渡した不動産に【雨漏り】があったとします。

この【雨漏り】について、

買主側が説明を受けて了解済みであり、さらに売買契約書に「当該建物は雨漏りしています」という記載があれば、契約不適合責任は問われません。
一方、雨漏り箇所を知らなくて、引き渡し後に雨漏りが発覚した場合は、雨漏り修繕の費用を請求されたり、補償を要求される可能性があります。

このように、「契約不適合責任」は、売却する際その売買契約書に、

物件の瑕疵(キズ)

の内容が「書かれていたかどうか」が重要になるのです。

不具合が多くある部分は、水道設備・衛生・換気・冷暖房・電気配線・照明などの設備は築年数とともに劣化する部分です。そのほか屋根の雨漏りや断熱材の劣化、事故などの心理的瑕疵の告知の有無などもよくトラブルの要因になります。

瑕疵担保責任の曖昧さを解消

売主側が把握している瑕疵については告知義務があり、売買契約時に買主へ知らせなければなりません。

例えば、購入前に売主買主とも物件をチェックしたのに雨漏りがあることが発見できず、購入後に雨漏りが発覚したとします。
この場合の<雨漏り>は売主は瑕疵担保責任を負います。
買主は定められた期間内に申し出れば、売主に損害賠償を請求できるほか、瑕疵によって購入の目的が達成できない場合には契約の解除をすることができます。

一方、売却前に売主が雨漏りを知ってて買主へ知らせなかった場合は、

これは「隠れた瑕疵」とはみなされません。
この場合には、瑕疵担保責任に定めた期間を過ぎていても、損害賠償の請求や契約解除の対象となります。

悪意を持った悪い売主さんのケースです。

こうした引き渡した物件の<不具合>について、

言った、言わない
知ってた、知らなかった

など、過去には売主買主の間でトラブルになる事は度々起こっていたのです。

2020年4月以降に施行された改正民法で登場した「契約不適合責任」は、

契約書に書かれていた事と違った場合、責任を負うという

根拠が明らかになっており、売主、買主側双方にとって分かりやすくシンプルな概念になったといえるでしょう。

懸案事項を一つ一つ契約書に記載し、買主に容認してもらったうえで、契約不適合責任を負わないことを明記すれば免責となります。
売買契約書の中で売主が負う責任の範囲や期間を取り決めていくことが大切です。

こうした動きから、これからの不動産売買の取引で重要なのは、契約書に、売主が知りうる情報が正確に

「書かれているか、書かれていないか」がポイントです。

これからの売買では必須事項なのです。
そこで重要になってくるのがインスペクションです。次項で解説致します。

インスペクションの重要度が増す

インスペクションとは、第3者による建物検査の事を指します。
契約書に不具合を事前に明記しておく重要性が高まった事で、事前に建物の専門家による建物調査を行い、

売主が知らなかった不具合予め把握しておく必要性が高まったと言えます。

実際の建物調査は、建物の専門家が目視や計測などによって調査します。
主な調査項目としては、住宅の基礎や外壁などのひび割れ、雨漏りなど「構造上の安全性」について。
それから「日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下があるか」どうかなどになります。

建物調査を通じて、専門家のお墨付きで

物理的瑕疵があるかどうか
瑕疵があった場合どの程度のものなのかを

売買契約時に、売主買主双方が把握することができますので、安心感を得られると同時に、トラブルを防ぐ事が出来ます。

インスペクションにかかる時間は、30坪程度の住宅でおおむね2~3時間程度が目安です。
費用目安は、構造上の安全性に問題がないかや、雨漏りの心配がないかなどを調査員が目視可能な範囲で検査する「一次検査(基本調査)」の場合

木造一戸建て住宅(30坪程度)の費用相場は大体5万円~7万円程度
マンションの費用相場は5万円程度

もちろん、これらの金額は、物件の広さやオプションによって変わってきます。
一次検査以上に、

床下などの目視可能な範囲外の箇所
機器を多く使う調査

の場合10万円を超えることもあります。調査範囲については事前に確認しておくと良いでしょう。

インスペクションで、物件に問題がないかを前もって調べておき、その結果を契約書・物件状況報告書・付帯設備表などに記載しておけば、後から大きな揉め事が起きるといったことがなく、スムーズな取引ができるでしょう。

インスペクションは建物価値算定にも有効

インスペクションは専門家による建物診断を行いますので、当該物件の価値算定するにも有用です。
インスペクションで瑕疵がないことが分かれば、売却時には良いアピール材料にもなるでしょう。

また構造的に弱い部分、補修したほうがいい部分なども明確になるため、購入者にとって購入後のリフォーム箇所の参考にもなります。
こうした観点でもインスペクションの大切さを捉えておきましょう。