ローン返済で困ったら

自宅を購入後に、様々な事情により収入減や離婚などの事情で家を売りたい方もいらっしゃいます。

・住宅ローンの返済を滞納している！
・督促状が届いているが、無視してしまっている……
・月々の返済が少しずつ辛くなってきた
・競売で売却されたら、その後生活できなくなってしまう！
・離婚して、家のローンを支払えなくなった
・急な収入減で、ローン返済がストップしている
・県外にある家のローンが払えないから、何とか手放したい

このように、金銭的な事情から住宅ローンの返済が困難になっている場合、
任意売却でお悩みやご不安を解消できるかもしれません。

任意売却とは？

住宅ローンを組んで購入した不動産には「抵当権」が設定されています。

そのような物件の持ち主が住宅ローンを滞納すると、金融機関はこの抵当権を行使して、物件の差し押さえを実行します。

差し押えられた物件は競売で強制的に売却され、
その売却代金で金融機関が残債を回収する仕組みになっています。

原則、抵当権はローンを完済するまで外すことはできません。
そして差押え状態にある物件は、仲介売却・不動産買取のような通常の方法では売ることができません。

任意売却は、差押えが発生してしまう前に、不動産を所有者の意思で売却するための方法です

債務者と債権者の間に不動産会社が入り、競売ではなく一般的な売買取引を成立させます。
不動産の購入者も含め、納得のいく価格での取引を目指す手法です。

住宅ローンの返済が滞っている物件は、いずれ競売にかけられ、強制的に売却されてしまいます。
任意売却は、そうなる前に持ち主の意思で不動産を売れる可能性がある方法です。

任意売却のメリット・デメリット

 

メリット
売却にかかる費用の負担がない	仲介手数料・抵当権抹消費用・税金といった売却にかかる費用はすべて債権者が負担します。
引っ越し費用を確保できる	交渉によって、引越し費用・生活費などを確保できる可能性があります（競売では一切残りません）。
二束三文で売られてしまうことがない	任意売却なら市場相場に近い金額での売却が可能。競売では市場相場より3～5割程度安い価格で売却されるケースがほとんどです。
売却を周囲に知られにくい	競売の情報は裁判所や業界紙で公表されます。また競売前には執行官が不動産の写真撮影を行うため、周囲に競売の事実を知られる可能性が高まります。任意売却では不動産業者がプライバシーに十分配慮して売却を進めるため、周囲に知られてしまう心配がありません。
残債の返済をしやすくなる	ほとんどの場合、給与の差し押さえなどは実行されません。売却後の残債の返済方法についても交渉できるため、無理のない計画を立てて返済していける可能性があります。
住み続けられる可能性がある	競売では強制退去となりますが、任意売却なら家族・親戚などに買い取ってもらうカタチで、そのまま住居に住み続けることが可能です。
専門家に相談することで、 さまざまな負担が軽減される	信頼できる専門家に不動産の査定や債権者との交渉を任せることで、売却がスムーズになります。金銭的な面や売却にかかる手間はもちろん、精神的にも負担を軽減することができます。

デメリット
債権者が同意しないケースもある	金融機関などの債権者が、任意売却を受け入れない可能性もあります。督促状や催告状を無視していると「返済の意思なし」という印象を与えてしまうため、返済の意思があることをしっかり伝えておきましょう。
各種手続きが必要	競売の場合は強制的に売却を進められてしまいますが、任意売却では通常の売却と同様に各種手続きを行う必要があります。
パートナーとなる業者選びには、 慎重さが求められる	任意売却は、業者としてもプロとしての力量が試される取引。業者の経験や実績は少なからず結果に影響します。場合によっては希望より安く売ることになってしまったり、時間が足りずに結局競売になってしまったりする可能性も。慎重に業者を選びましょう。

任意売却出来る期間に注意

実際にローンの支払いが滞ったとしても、裁判所により競売が始まるまでは、任意売却での対応が可能です。

ローンの支払いが苦しくなってきた
ローンを1～2か月滞納してしまった（←要注意＆相談下さい）

不動産の競売を知らせる通知が裁判所から届いた（←急ぎ対応必要）
裁判所から競売の執行官がやってきた（←かなり急ぎ対応必要）
競売の「期間入札通知書」が届いた（←直ぐにご連絡下さい）

まだ、この段階では任意売却が間に合います！

ローンの支払いが苦しくなりはじめたら、一般的には３ヶ月もすると家計を回すのは困難になります。
早急にご負担を減らして、新生活スタートをした方が良いケースも多くあります。

まずは、お気軽にご相談下さい。

競売との比較

もしも、任意売却出来る期限が到来し、競売になった場合と、任意売却を以下比較します。

	競売	任意売却
売却価格	最低売却価格が市場価格の3～5割安く設定されます。最終的な落札価格も、市場相場より2～3割安くなります。	市場価格に近い金額で売却できます。
残債の返済方法の交渉	原則として交渉の余地はなく、一括返済が基本です。	債権者との交渉が可能。無理のない返済スケジュールを組める可能性があります。
プライバシー	情報が公開され、執行官による写真撮影などが行われるため、競売を周囲に知られる可能性があります。	通常の売却同様、秘密厳守で売却を進めることも可能です。
立ち退き	買い手が見つかり次第、強制立ち退きとなります。	引っ越し時期などについて、債権者と交渉できます。
引っ越し費用	売却代金はすべて返済に充てられるため、引っ越し費用は捻出できません。	売却金から、引っ越し費用を捻出できる可能性があります。
取引完了までの期間	長い期間が必要です。	比較的短い期間で完了します。

競売に掛かってしまうと、中々厳しい現実が待っています。

競売にかけれらる前に

一旦競売にかけられてしまうと、その不動産は強制的に売却されてしまいます。

こうなってしまっては、いくら腕の良い専門家や不動産会社に相談しても、どうすることもできません。
競売によって、市場価格よりも安く物件が売却され、その売却代金はすべて返済に回されてしまい、その後の新生活スタートは困難になってしまう可能性があります。

次の生活に繋げる売却を実現するために、

ローンの返済が困難になってきた
督促状が届きはじめた

など、できるだけ早いタイミングでご相談されることをおすすめします。