リバースモーゲージ型住宅ローンとは？

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、

社会福祉協議会や住宅金融支援機構のリバースモーゲージの仕組みをベースとしながら、
借入条件や使い勝手の面でより幅を広げた商品です。

社会福祉協議会が取り扱うリバースモーゲージは、
その住居に住む人全員が原則として65歳以上であることが条件の一つです。
※東京都社会福祉協議会「不動産担保型生活資金貸付のごあんない」

申し込める年齢

金融機関にもよりますが、リバースモーゲージ型住宅ローンでは一般的に55歳あるいは60歳以上の人を対象にしていることが多いです。
銀行によっては、50歳から申込みができるところもあります。

一般的な金融機関のリバースモーゲージ型住宅ローンは、
使途の面でも幅広い用途に対応しているのが特徴です。

老後の生活資金
住みかえ資金

としても利用できるため
セカンドライフを考えるうえで使い勝手が優れています。

活用例としては

「子どもが巣立ち、夫婦2人だが、今の家は広すぎて、少し狭いマンションに住みかえをしたい」

というケースです。

また、「子どもは既に自宅を購入しているので、この自宅を継ぐ必要がなく、自分が死んだ後のこの家はどうしたら良いか・・・」

といった場合も、死亡時に自宅を売却して借入金を清算すれば良いだけなので
亡くなるまで今の家に住み続けられて、老後の生活にもゆとりが生まれます。

このように

住宅ローンの一面も持ちつつ
生存中は、毎月、利息だけを返済し
死亡したあとに元金を一括返済する

リバースモーゲージ自体のそれぞれのメリットを併せた良いとこ取りの商品です。

リバースモーゲージ商品の注意点

リバースモーゲージを利用することで、老後の暮らしを充実させることができる反面

「相続人への負担が気になる」

という人が多いのも事実です。
担保となる自宅の価値が将来下がっていると、自宅を売却してもローンを一括返済しきれないリスクもあります。

その場合には相続人が残りの債務を返済しなければなりません。

この様な心配に対して

金融機関にもよりますが、リバースモーゲージ型住宅ローンには

「リコース型」
「ノンリコース型」の2種があります。

「リコース型」は、モーゲージローンの残債を相続人が負担しなければならないタイプで
「ノンリコース型」は、相続人がモーゲージローンの残債を返済する必要がないタイプです。

リコース＝遡及　という意味で、ノンリコースは、不遡及となります。

一般的にノンリコース型のほうが金利は高めとなります。
生存中の毎月の支払いは、ノンリコース型のほうがリコース型よりも高くなる傾向がありますが、将来のことを考えるとノンリコース型も併せて検討しましょう。

この他の注意点として

1.利用できる物件のエリアに制限がある場合が多い
2.変動金利のため月々の利息返済額が変わりやすい（返済額が増えれば家計を圧迫するリスクがある）
3.団体信用生命保険に加入できない（通常の住宅ローンでは加入できるが、リバースモーゲージ型住宅ローンは対象外）
4.担保となる不動産価値の動向によっては途中での返済が必要になる可能性がある

上記4つのうち
気になるのが、4の「途中で返済が必要になるかもしれない」というケースだと思います。

これは

金融機関にもよりますが、多くの場合、ローンの貸付限度額は担保評価額の50～60％と低めに設定されてます。

評価額が5000万円ならば、借り入れる事が出来る金額は、2500万円～3000万円

金融機関では、数年ごとに担保評価の見直しがおこなわれます。
その時の評価額に合わせローンの貸付限度額の見直しもおこなわれます。

このとき、担保評価が下がっていて
借りている額が、貸付限度額を上回ることになってしまうと
意図せず上回った分あるいは残高すべてを返済する必要があります。

借入時の評価額が5000万円で、3000万円を借りていたが、＊年後に評価額が3000万円になっていたら…
評価額3000万円の50～60％までが貸付限度額となるために、借り入れ可能額は1500万円～1800万円となります。この時、借入オーバーした分を返済しなくてはならない事もありえるのです。

こういったリスクを最小限に抑えるためには、担保評価と相場をみて借入れるする額を決めることがポイントです

リバースモーゲージ型住宅ローンはこんな人におすすめ

老後資金に不安がある人だけでなく、

「自分が希望する老後生活を過ごしたい」

という人に「リバースモーゲージ型住宅ローン」はおすすめです。

老後の資金に不安がある人

持ち家の自宅があり、老後用の預貯金が少なく将来の生活資金に不安があるという人も少なくありません。自宅に住み続けながら生活資金を増やしたい、老後資金が不安だという人にはリバースモーゲージ型住宅ローンが向いています。

老後の資金はあるが、いざというときのためにとっておきたい人

老後資金は準備できているけれども、余裕資金を持っておきたいという人。

「旅行など余暇を楽しみたい」
「病気や介護が必要になるときのために資金を確保しておきたい」

など理由はさまざまですが、老後の充実度、安心度を高めたい場合にも有効です。

相続人がいない、自宅を残さず生活を充実させたい人

相続人がいない人や自宅を残す必要がない人は、リバースモーゲージ型住宅ローンの活用に利点があります。
老後資金への不安も少なくなり、リタイア生活の充実したものにする事が可能です。注意点としては、相続人やお子様がいらっしゃる場合、リバースモーゲージを利用する前に必ず同意を得るようにしないと、後々、家族間で問題になる事もあります。争続だけは避けたいものです。

住宅ローンの残債があり、老後が心配の人

リバースモーゲージ型住宅ローンは住宅ローンからの借りかえも可能です。借りかえをすることで、毎月の返済はリバースモーゲージの利息相当分になる為、支出を抑え、生活費の補てんや余暇の充実に充てることができます。

老人ホームで暮らすことを考えている人

子どもが遠くに離れているなど、自宅で暮らすよりも世話をしてくれる人がいる老人ホームで暮らしたいという人もいるかもしれません。老人ホームの入居費用は思いの外高めになてｔきています。リバースモーゲージ型住宅ローンを利用する事で、まとまった資金を借り入れて、入居費用の一時金に充てることもできます。

老人ホームの費用捻出為に自宅を売る場合もありますが、想い出の詰まった我が家を残しておきたいという人もいらっしゃると思います。
他にも理由はあると思いますが、

「自分の生存中は自宅を手放したくない」
「ゆくゆくは老人ホームで暮らそうと考えている」

という人には適しているでしょう。

できるだけ長く、生き生きとした老後を過ごせるのが理想ですが、少子高齢化の社会の状況を踏まえると、長生きが資金面でリスクとなり得ることも懸念されています。リバースモーゲージ型住宅ローンの仕組みやメリット・デメリットをしっかりと把握したうえで、充実した老後の生活のために賢い活用を検討してみてはいかがでしょうか。

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