売却時に問題が起こった場合
取引でトラブルになった場合
もしも、引き渡し後に何か不具合が合った場合、従来の、瑕疵担保責任では、買主側から請求できるのは
「契約解除」
「損害賠償請求」
の2つでした。
新しい契約不適合責任では、買主側は
「追完請求」
「代金減額請求」
「催告解除」
「無催告解除」
「損害賠償」
の5つを請求できるようになりました。
請求できる内容が整理され、レパートリーが増えたことで、より分かりやすくなりました。
追完請求
追完請求とは、改めて完全な給付を請求するということです。
種類や品質または数量が契約内容と異なっていれば、追完請求により完全なものを求めることが出来る権利の事です。
不動産の場合は、契約書に書かれている状態まで修繕等で状態を戻す事で
「雨漏りしていません」と契約書に書いてあったのに、雨漏りしていれば「雨漏りを直してください」と言える
これが追完請求です
これが、契約書に「雨漏りしています」と書かれていれば買主側から追完請求をすることができません。
売主が追完請求を受けないようにするためには、売却する物件の内容をしっかりと確認し、細部まで明記することが重要なのです。
代金減額請求
例えば、前述の、追完請求を売主側が実行しない場合、買主は、代金減額請求をすることができます。
売買価格を減額して欲しいという請求です。
順番としては、まずは、追完請求したけど、売主が実行しなかった場合の次の手です。
例外としては、
明らかに、契約時の土地面積に足りないケースや、売主が追完請求を拒否する姿勢を表した場合は
最初から代金減額請求ができます。
この代金減額請求は、その昔の瑕疵担保責任では請求できませんでした。
請求の流れは、不具合・契約相違事項が発覚してから
売主に催告 → 売主が対応しない場合 → 代金減額請求
となります。
明らかに直せないものなど、追完の補修が不可能である場合は、催告なしで買主は直ちに代金減額請求することもできます。
代金減額請求権は、不具合を直せるものは売主に直してもらう要求をして、
売主が「直さない」「直せない」場合に使える請求になります。
催告解除
催告解除とは、追完請求をしたにもかかわらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告（相手側に対し一定行為を請求すること）して契約解除をすることです。
前述の請求の流れを行ったにも関わらず
売主に催告 → 売主が対応しない場合 → 代金減額請求
代金減額請求に売主が対応してくれない場合、「購入を止める」と売主側に伝えるのが催告解除です。
契約解除を伝える
と同じ意味になります。
一般的な不動産売買では、売買契約締結後に買主が契約を取りやめる申し出ると、手付金の放棄、または違約金が発生しますが、
この催告解除を用いた契約解除の場合は、そもそも契約はなかったものとなるため、売主側から買主側に「無条件」で「売買代金の返還」が必要になります。
無催告解除
無催告解除は、契約の目的が達成できない、つまり相手方の履行が期待できない、履行が不可能な場合にできる契約解除を指します。
瑕疵担保責任でもあった契約解除を引き継いだのが無催告解除になります。
これは催告をすることなく、直ちに契約を解除することができるものです。
適用できるケースは、改正民法542条に該当するかどうかです。
(1) 債務の全部の履行が不能であるとき、
(2) 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき
(3) 債務の一部の履行が不能である場合または債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき
(4) 定期行為の時期を経過したとき
(5) 催告をしても契約の目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかなとき
正規の手続きに則って、
売主に言っても減額を請求しても、売主が何も対応してくれず、このままでは住めない状態の家だったとしたら、売買契約を解除する事が出来ますが、これは最悪のケースですね・・・
損害賠償
損害賠償請求は、旧民法の瑕疵担保責任でも認められていたものの、契約不適合責任とは少し内容が異なります。
瑕疵担保責任の損害賠償請求は売主の＜無過失責任＞です。
無過失責任とは、損害の発生について故意・過失がなくても損害賠償の責任があるということを指します。
一方、契約不適合責任では売主の＜過失責任＞になります。
過失責任とは、故意や過失がなければ損害賠償の責任を負わなくて良いという考え方です。
売主が故意に隠した不具合や、売主の過失で生じた損害でない限り、買主は損害賠償請求をすることができません。
この点、違いがあります。
契約不適合責任の損害賠償請求の範囲は＜信頼利益＞と＜履行利益＞が含まれます。
信頼利益とは、契約が不成立・無効になった場合に、それを有効であると信じたことによって被った損害を指します。
不動産売却の場合では、例えば登記費用などの契約締結のための準備費用が該当します。
また、履行利益とは、契約が履行されたならば債権者が得られたであろう利益を失った損害を指します。
例えば転売利益や営業利益などが該当します。
通知期間の重要性
売主は永久に契約不適合責任を負うわけではないものの、何もしなければ10年間は契約不適合責任を負う可能性があります。
そのため、売買契約時にはしっかりと通知期間を定めることが必要です。
売却後の不安を払しょくするためにも、しっかりと定めておきましょう。
不動産売買は、売主、買主ともしっかりとした知識に基づいた取引を行う事が何よりも大切です。
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