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売却時に売主が注意すべき点

売主が注意すべき点

契約不適合責任が発生する不動産売買では、

【住宅の設備】を契約不適合責任対象外とする(免責する)ことを契約書に書いておくことが大切になってきます。

【参考記事】契約不適合責任について

経年経過した中古住宅は、少なからず水廻りを中心とした住宅設備に何らかの故障や不具合があることが一般的です。
水廻り等の設備まで厳密に契約不適合責任を適用させてしまうと取引自体がスムーズにいかなくなることが想定されます。

中でも水道設備・換気系・冷暖房機器・電気配線・照明器具などの設備は築年数とともに劣化していることが多くなります。
そのほか屋根の雨漏りや断熱材の劣化、事故などの心理的瑕疵の告知の有無などもよくトラブルの要因になります。

<契約不適合責任>のトラブルを避けるためには、

まず売主側が、設備の契約不適合責任の取り決め内容を売買契約書でしっかりと確認することが重要です。
従前の瑕疵担保責任では、古い建物を売却する場合には、売主の瑕疵担保責任を免責(売主に責任がない)するような特約を盛り込むことが多くありました。

実は、<契約不適合責任>も、瑕疵担保責任と同様に契約書に特約を盛り込み免責することが可能です。
民法で規定されている契約不適合責任は、当事者の特約を有効とする任意規定に該当するものだからです。

<契約不適合責任>【任意規定】ですので、契約当事者が合意すれば免責できます。

築年数の古い物件の瑕疵
土地の土壌汚染

これらは売主の<契約不適合責任>を免責するなどが該当します。

ただし、<契約不適合責任>の免責は、瑕疵担保責任の様に、【全面的に免責する】ような一言で済ませることができにくいことも注意が必要です。
追完や減額代金請求など、発生しうる請求権についてひとつひとつ免責することが重要です。

物件毎に異なる、懸案事項を一つ一つ契約書に記載し、【買主に容認】してもらい、<契約不適合責任を負わない>事を合意出来れば免責となります。
売買契約書の中で【売主が負う責任の範囲や期間】をしっかりと取り決めていくことが何よりも大切です。

設備の免責を有効にする為には

古くなった設備面の<契約不適合責任>の免責を有効にするためには、売主が知っている設備の不具合について、買主側にしっかり説明、告知することが基本になります。

下記が、特約・容認事項の一例になります。

免責事項の一例

  • テレビなどの電波受信機器において、アンテナなど機器の設置や、ケーブル引き込みなどが必要になる場合、費用は買主の負担となる。
  • 本物件上に新たに建物を建築する際、建築会社から地盤調査を求められたり、地盤補強工事などが必要になった場合、費用は買主の負担となる。

このような、可能性のある事項については、買主負担と売主側の責任を明確にしておくことが大切なのです。
折角の売却ですので、想定外・予想外に過大な

「契約不適合責任」を追及されないよう

契約締結時に、キチンと、特約・容認事項・付帯設備表を丁寧につくりこんでいきましょう。
これらのサポートについてもワールドクロスならば豊富な経験もありますので、ご安心下さい。