不動産の売却では、譲渡所得が発生すると、所得税および住民税、復興特別所得税が生じる場合があります。売却に伴う税金は、発生しないことも多いため、ここでは要件についてしっかりと解説します。

譲渡所得とは

不動産の売却によって得た所得を「譲渡所得」といいます。「譲渡所得」には、住民税や所得税、復興特別所得税が課税されます。これらの税金を総称して「譲渡所得税」といいます。「譲渡所得税」は、譲渡所得が発生したときに限り生じます。売却すると必ず発生する税金ではないという点がポイントです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 = 譲渡価額 ー 取得費 ー 譲渡費用

譲渡価額とは売却額のことです。取得費は、売却した不動産の購入額になります。但し、建物に関しては減価償却後の価格が建物の取得費になります。

譲渡費用とは仲介手数料、印紙税、測量費等の売却に要した費用です。但し、抵当権抹消関連費用に関してはあくまでも抵当権を抹消するために要した費用であるとされており、譲渡費用とはみなされません。

また、インスペクションに関しては、不動産を売るために直接かかった費用であるかどうかを個別に判断する必要があります。
譲渡費用に含まれるかどうかについては、確定申告の際、税務署に確認するようにして下さい。

譲渡所得の計算の結果、譲渡所得がプラスであれば所得税および住民税、復興特別所得税が発生するのが基本です。計算の結果、譲渡所得がマイナスであれば、税金は発生しません。従って、不動産は売却すると、必ずしも常に税金が発生するものではないという点がポイントです。

税率

譲渡所得に係る税率は所有期間で異なります。所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、所有期間が5年超であれば長期譲渡所得、と呼ばれています。それぞれの所得税率及び住民税率は以下の通りです。

短期譲渡所得

• 所有期間：5年以下
• 所得税率：30%
• 住民税率：9%

長期譲渡所得

• 所有期間：5年超
• 所得税率：15%
• 住民税率：5%

ここで一点注意点があります。所有期間5年というのは、その購入した日から売った日までの期間で計算するわけではありません。売却した日の属する年の1月1日で判定します。

例えば平成30年中の売却では、平成30年1月1日が判定の基準日となります。その為、取得日が平成24年12月31日以前のものであれば長期譲渡所得に該当します。取得日が平成25年1月1日以後のものであれば短期譲渡所得に該当します。この日付を間違えると、税金が2倍近く変わってきますので注意しましょう。